圈地-融资-再圈地

　　2009年11月5日，恒大地产在香港股市挂牌，11月13日，明发集团挂牌，11月19日龙湖地产挂牌，11月25日，花样年集团香港挂牌，12月10日，佳兆业赴香港上市……2009年下半年以来，来自北京、上海、广州及福建等地的开发商，相继公布了上市计划或者实施挂牌的事宜。

　　内地房企赴港上市，只是2009年房企融资潮的一个支流。日前发布的“2009年内地房企融资调查”显示，截至2009年11月6日，61家房企共计融资3924.55亿元。

　　而且这波融资潮还在延续。据不完全统计，目前正准备赴港上市的内地房地产企业近40家。另有30家房企通过增发预案，正等待证监会核准，拟融资规模达700亿元，包括万科、世茂股份、外高桥等。

　　这些房企，在2009年这个楼市疯狂的年份里，几乎都遵循一个发展模式，即通过重金买入大幅土地，然后上市融资；再融资后，又将资金投入到土地市场，花重金买地。拥有大量土地的上市房企还可以增发融资，圈更多的钱。

　　上实投资顾问汤辉认为，国内房地产行业尚处于初期发展阶段，开发商利润主要依靠出售成品物业、甚至直接转让土地来获取。“土地和资金是目前房地产开发中最为重要的两个原材料，想方设法拥有资金和获取土地是所有开发商工作重中之重。”

　　“而土地和资金之间在某种程度上却又可以相互支撑、相互担保，因此，目前国内开发商已经走进圈地－融资－再圈地这种怪圈，并将随着近年IPO规模的扩大而进一步得到加强。”汤辉表示。

　　在信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下，内地房企急速融资，致使在资本市场募集的资金助推了上市房企对土地市场的控制力，拉高了地价，进而也抬高了房价。

　　融资需求或减少

　　由“圈地－融资－再圈地”这种发展模式带来的垄断性、土地价格飞涨、投资者所带来的风险也逐步显现出来，并引起相关部门和社会各界的广泛关注。此次证监会与国土资源部合作把关房企融资、再融资，即是明证。
中国指数学院副院长陈晟认为，因为2009年，开发商资金情况等得以改善，2010年的金融政策将会呈现有保有压的局面，政策会更多地倾向保障性住房，高端住宅市场更多依靠开发商自有资金支持，“IPO主题决定资本市场活跃程度，2010年的市场不会像2009年这么活跃。”

　　汤辉则表示，融资是否火爆其实还是由三级销售市场来决定的，如果市场销售火爆，开发商对未来的预期比较高，那么其拿地的冲动就比强，而拿地又是要以资金作为支撑的，进而对融资要求比较强烈。

　　汤辉认为：“在目前国家地产商融资渠道单一的前提下，房地产商要发展，仍会积极申请上市，获取后续发展资金。但是随着2010年下半年楼市的降温，拿地计划延缓，融资的需求也会减小。”