去年卖房78201套赶超2007年

2009年全年的成交情况确实有些出乎意料，大大超过2008年楼市低迷时的市场行情，并且成交套数、金额、均价等数据也高于处于楼市高峰期的2007年。日前，来自昆明市房产信息网的统计数据显示，2009年1月1日至12月31日全年昆明主城四区共成交各类商品房78201套，环比2008年50700套的成交量多出27501套，环比增幅约为54.2％。与处于楼市加速上升期的2007年相比，2009年成交套数多出851套。

从成交金额和成交均价情况来看，也是大面积“飘红”。2009年成交仅为363.9亿元，比2008年的236.5亿元、2007年的316.8亿元分别多出127.4亿元、47.1亿元，涨幅分别为53.9％、14.9％。2009年成交均价坚挺在5000元大关，为5165元/平方米，比2008年4611元/平方米多出554元，超过2007年3786元/平方米的均价一大截，涨幅为36.4％。

成交面积704.4万平方米不敌2007 年

成交面积则以微弱劣势不敌2007年。数据显示，2009年全年成交面积为704.4万平方米，环比2008年512.8万平方米的成交面积，多出191.6万平方米，涨幅约为37.4％。尽管环比情况表现不错，但始终没有超越2007年836.8万平方米的成交量，降幅约为15.8％。

“2009年的房地产市场呈现健康、向上的发展态势，具有上半年企稳、下半年上升较快的特点。”云南省住房和城乡建设厅副厅长陈锡诚分析，受2008年经济低迷的影响，2009年上半年昆明楼市延续去年的态势，相对低迷。但房价相对稳定，并没有出现预想中大跌的情况。下半年，在国家加大投资，实施一系列刺激政策以及省委省政府相关政策的支撑下，以及通胀预期、大量刚性需求集体释放、市场看好楼市后市发展等因素作用下，昆明楼市才逐步企稳回升，房价也开始稳步上升。特别是年底，在营业税优惠取消、优惠政策即将到期等消息刺激下，出现了购房高潮。

风之铃房地产研究中心主管杨皎也表示，2009年是昆明城市发展进程加速的一年，旧城改造、城中村改造和城市CBD打造让昆明楼市进入一个“疯狂”时期，3月至9月楼盘扎堆开盘。这一年城中村项目大量面市，让本来已经外延发展的楼市重新回归主城，市区土地价值及改造成本较高，也让本来应该在大规模供应时期进行回跌调整的楼市价格依然坚挺。

一业内人士分析，2009年市场行情大大超过业界预期，成交情况也交出了不错的成绩单，实属不易。但这种爆发性增长也透露出市场行情的不稳定因素，购房者的恐慌性刚性需求以及投资客的投资型需求共同促成了去年楼市的强势反弹，两种市场需求都不稳固。并且，楼市的大幅度攀升已经引起了政府层面的关注，来自全国以及云南省、昆明市的一系列调控措施已经表明，楼市政策正在不断收紧，作为政策性市场的房地产市场，能不能守住2009年的成交佳绩，情况还不明朗，开发商及投资客都应谨慎面对市场变化。记者在近日推出的部分新盘开盘现场也注意到，在部分购房者恐慌购房的同时，已经有购房者采取了静观其变的做法。

咨询机构观点

至祥：昆明商业物业价格平稳上扬

“去年昆明新增商业物业呈现多点开花、分布范围广泛的特点。”至祥置业（昆明）研究中心介绍，2009年昆明房地产市场共推出19个商业楼盘，新增商业物业供应量为2739套，每平方米的销售价格从7000-60000元不等，各大板块内均有新物业推出。

价格平稳上扬也是去年昆明商业物业市场的一大特点。至祥置业（昆明）研究中心分析，由于去年昆明楼市表现为上半年相对平稳、下半年整体上扬，商业市场的走势也不例外。与此同时，较之住宅物业市场，商业物业投资保值增值能力更为明显，这些原因共同促成了2009年商业物业市场的火爆，不少商业楼盘一经推出即售罄。具体来看，自2009年1月份以来，昆明商业销售价格指数以及租赁价格指数呈现波动式盘旋上升的状态。4月份昆明商业销售价格指数为110.42，为全年最高。商业租赁价格指数则在年底达到最高点。从不同物业的价格情况看，在社区商业、主题商业、专业市场以及综合商业四种商业业态中，主题商业与综合商业的价格偏高。以12月份为例，主题商业价格为2.8万元/平方米，综合商业价格更高为3.19万元/平方米。

目前，昆明商业仍存在规模小、分布区域有限等不足，至祥置业（昆明）研究中心认为，今年昆明商业市场中核心区域商业、区域型商业中心等将获得大提升。首先，由于区位优势明显的城中村项目主要集中在主城区二环内，该区域商业物业将在2010年扩大放量。区域型商业中心的大发展也将是2010年的重要特点。目前一些已经面世的区域型商业中心已经显现出了较强的市场号召力。此外，核心区域商业价值已经形成，地段优势明显，在现代新昆明建设的过程中，其价值将获得进一步提僧。

风之铃：东南板块今年房子最多

“从住宅产品的供应情况看，去年住宅产品的主流物业为公寓、小高层、高层，今年主城内住宅产品的主流物业仍将是公寓。”风之铃房地产研究中心主管杨皎在日前接受记者采访时分析，这是因为主城区拿地等成本偏高，这就决定了地块的单位价格偏高，而小户型公寓产品具有总价低等特点，正好能够满足市场需求。此外，为了发挥地块最大价值以及受限于建设成本等因素影响，今年类别墅、花园洋房等一系列宜居舒适性产品将逐渐移至主城外。

基于此前的一些市场调查，杨皎建议：开发商在开发主城内城市型住宅产品时，应更多地考虑居住舒适度，适当增加舒适性大面积产品。而小户型公寓产品应该考虑消费者居住的便捷性和实用性，慎用精装修。另外，主城外近郊产品应主要考虑提升城市稀缺住宅产品品质，增加附加值，如适当进行电梯洋房产品的建设。
从规划公示的情况大致可以推断出明年的开发热点及物业供应情况。杨皎介绍，根据风之铃的统计，今年1-11月份，规划公示项目主要集中在东南板块、一环至二环及一环内三个区域，占比分别为18％、16％、14％。可以初步推断，未来昆明楼市主要供盘量集中在这三个区域。

另外，从公示的项目类型来看，仍以居住类型的产品为主，占比达55％。商业比重占比也较大，为21％。此外，混合、建筑、工业、办公为目的的公示项目比例分别为18％、2％、2％、2％。未来楼市除了住宅类型的产品外，商业类型的供应将占主力，可以看出，目前昆明开发商已经开始关注商业的开发价值潜力。杨皎表示，纯商业项目和大型集中式商业将成为今年的市场主流，昆明商业市场也将全面进入升级发展时代。此外，城市综合体项目将会使写字楼大规模放量，一部分写字楼仍然会进行品质和服务的升级，另外一部分将是功能转换型的实用型写字楼。

对于正在热火朝天推进的城中村改造，杨皎表示，今年城中村改造项目仍将继续涌现，但由于有关日照、车位等相关政策的影响，一些早已拿地的项目可能难以实现开发收益平衡，更有可能出现流产的可能。

田野：类城市综合体存在经营风险

田野咨询机构的调查数据显示，2009年上半年市中心区域、南市区、东市区、西市区以及北市区几大区域房价相对平稳，而到了7月份，房价开始表现出了向上的增势，特别是市中心区域，房价涨幅尤为明显，约为5.8％。此后的8-11月份，其他板块房价也出现不同程度的上涨。

“今年房价可能依旧保持小幅波动上升的态势。”田野咨询机构数据部研究经理杨凡表示，去年房价的上升很明显，但昆明处于城市化的发展过程，大量的区域集中开发项目多，由此今年昆明房价仍可能出现价格小高峰。“可以肯定的是，今年即将集中上市的市中心区域城中村改造项目等将对房价起提升作用，而远郊房地产开发将对房价起到一定的抑制作用。

对于城中村改造项目中大量出现综合体项目，特别是可能带来的写字楼集中供应，杨凡表示，99’世博会后，昆明写字楼大量过剩。近几年来，昆明新增写字楼供应量不断上升，同样存在一定的风险。事实上，一些企业在不断涌入昆明，但这部分需求并不是特别多。一些工业企业也不需要独立的办公空间，而是将工厂与办公楼一起设置在较为边缘的区域。此外，一些沿街商铺也分解了部分办公物业需求。

事实上，昆明很多所谓的城市综合体都是类城市综合体项目。写字楼的整体品质还有待提高，绝大多数写字楼楼盘不具备专业水准。杨凡称，“昆明的整体经济结构情况是否需要这么大体量的办公物业，新的市场需求能否与大量供应的写字楼体量达到平衡等问题，企业在出手前就应该考虑清楚。”

数据来源：风之铃房地产研究中心